重生之投資之王 第153章 推演

    孫洪彬聽的滿臉通紅，不是臊的，是激動的。

    「啪啪啪啪啪」孫洪彬由衷的鼓起掌來。原本兩人只是在會場中小聲說話，還沒引起別人的注意。但孫洪彬這一鼓掌，更多的目光集中到竊竊私語的二人身上。

    兩人嚇了一跳，趕忙和同桌的人告個罪，起身離席跑到劇場一樓的沙發上接着聊。

    孫洪彬發自內心的贊同道：「明人不說暗話，小張總說的這些，其中大部分，我確實也想到過。只不過當年和老劉有過君子協定，只要他在聯響一天，我就不會再進it圈一步，所以明明知道有很大機會，卻也不能去拆聯響的牆角。」

    張晨搖搖頭，「孫總，談不上拆牆角，pc機市場大的很，至少還有十年的幾何式增長，一家根本吃不完，再牛的公司也是一樣。這個市場必然有競爭，我們和聯響都能找到自己的生存途徑。更何況。。。。。」張晨露出一個意味深長的表情，「更何況沒有競爭者反而不是好事，距離滅亡可能也就不遠了。」

    孫洪彬點點頭，沒有就這個話題繼續討論下去，回歸了正題道：「我明白小張總的意思了，看來源慶是打錯算盤了。不過，咱倆今天一見如故，我比你痴長几歲，能管你叫聲兄弟。做哥哥的是真要提醒你，如果聯響收購不成，價格戰又沒打過你們，那你可要小心盤外招。聯響畢竟是中科院下面的企業，政府關係很強。」

    張晨笑了笑，「多謝洪彬大哥提醒，我會小心的。」

    孫洪彬看張晨有些不以為然，心中暗嘆一聲，還是太年輕啊，但也不好再說什麼。

    張晨看孫洪彬有些意興闌珊，笑了笑，突然道：「不說我這點破事了，彬哥好像前些日子拿下了房地產開發資質，看來是要在開發領域大展宏圖了？」

    一提到地產，孫洪彬來了興致，大談未來華夏的房地產開發機遇。他原本就不是言辭犀利、出口成章的人，一興奮，更是說的詞不達意。

    張晨也沒有在意，畢竟人各有所長，別看孫洪彬拙於言辭，卻是胸有錦繡，因此張晨沒有露出絲毫的不耐煩，反而饒有興趣的聽孫洪彬闡述自己的地產運營理念。

    孫洪彬的理念，說白了就是一個字「快」！天下武功，唯快不破。

    「所以，只要國家取消福利分房，被壓制的住房需求肯定就會爆發，到時候，誰能更快的縮短項目周期，誰就能在地產界稱王！」孫洪彬越說越興奮，絲毫沒有後世地產大佬的風範，口沫橫飛。

    張晨笑了笑，「聽君一席話，勝讀十年書。不過彬哥，我有一點疑問。的確，你現在已經按照你說的模式做成了一個項目。但這種模式的風險性不知道你有沒有考慮？」

    這次輪到孫洪彬不以為然了，「做事情哪有沒風險的，只要能控制住風險就沒什麼。」

    張晨點頭道：「沒錯，如果風險能控制住當然沒問題。彬哥，咱們來做個推演，你看怎麼樣？」

    孫洪彬奇道：「推演？」

    張晨微笑道：「對，推演一下按照你的這種模式來運營，最後結果如何。」

    孫洪彬大感興趣，「好啊，你說怎麼推演？」

    張晨沉思道：「這種運營模式，在初期能夠非常快的擴張，大概六到八年，就能成為一家地區性霸主公司，在這之前，只要國家政策沒有大的變化，風險都不大。那麼，我們的推演開始事件就從六年後，您的這家順池地產已經成為濱城霸主，準備進軍全國開始。您看怎麼樣？」

    孫洪彬興致盎然，「哈哈，沒想到兄弟你對我還挺有信心。沒問題。」

    張晨道：「順池開始擴張的時候，您準備怎麼做？」

    孫洪彬智珠在握的道：「當然是全線拿地，瞅准一個地區市場，快速在這個市場待開發的地段拿地，然後藉助貸款和融資，進行開發，快速進入銷售回款階段，這個階段我有信心能做到10個月以內。實際上，我之前開發的項目，周轉速度是7個月。」

    張晨笑笑，「好，就按您說的，那你準備拿多少地？比如這時候你手中有20個億的現金，其中融資部分是15個億，而融資成本大概是13%。你準備怎麼拿地？」

    孫洪彬沉吟了一下，「我會拿出15個億以上的資金鋪開拿地，只要我的周轉率足夠快，10個月以內完成一個項目周期，我的融資成本就會從13%降低到10%。」

    張晨點頭，「好，這時問題來了，如果這個時候，國家突然改變了政策，因為房價上漲過快，打壓地產，不給你貸款，同時，老百姓因為大家都在唱衰地產，持幣待購，你的房子突然間賣不出去，你怎麼辦？」

    孫洪彬一愣，「這種可能性很小，但既然是推演，到時候我會尋求上市。我相信老百姓的購房需求始終是有的，政府壓制不住，最多一年，就又會買房。通過上市，只要讓我撐過這一年，相信房價會飆升，我的拿地成本低，到時候會大賺。」

    張晨追問：「如果a股上市不成功呢？要知道，現在雖然上市簡單，但國家對證券市場的監管也越來越嚴。尤其到了調控地產的程度，我相信證監會也不會批准你的上市請求。」

    孫洪彬把自己帶入到這個情境中，面色稍顯沉重，「如果國內上市不成，我們就尋求海外上市，比如香港。」

    張晨繼續追問，「你的盈利率如此之低，負債率如此之高，香港股市監管比大陸還要嚴格，審計繁瑣，如果也沒成呢？這個可是大概率事件。」

    孫洪彬沉默無語，「如果這樣，還會有其他融資渠道，最多引入股權投資也能解決。」

    張晨曬笑道：「彬哥，牆倒眾人推，樹倒猢猻散。只要你稍露敗相，到時候，找你要錢的不只是供應商和土建方，還有銀行、政府、你的其他融資渠道等等。我怕到時候你連後續的土地出讓金都拿不出來。」

    「房地產是資金密集型的產業，玩的就是現金流，但剛剛你說的模式，對現金流的風險太大了。只要政策、市場、融資成本等幾個外部因素湊到一起，現金流斷裂就是必然！」

    「當你現金流斷裂的時候，還指望別人來救，那可是太天真了。畢竟，這世上最不缺的就是錦上添花，最缺的就是雪中送炭。在創業初期，這種模式的確風險不大，因為盤子小，資金缺口不會太嚴重。但等到進軍全國，可能你的資金缺口就會從幾千萬變成幾個億，幾個億變成幾十億，幾十億的資金缺口，你怎麼補？」

    「現金流是企業的命脈，對房地產企業更是如此。高周轉、高效率是沒錯的。但一定是要保證現金流的健康，但你剛剛給順池定下的運營模式，完全忽略了現金流風險，盲目擴張。到最後必然落得身死國滅的下場。」

    孫洪彬聽的冷汗涔涔而下，但突然搖搖頭道：「不可能，你刻意忽略了我們的調頭能力。如果外部條件產生變化，作為企業不可能沒有感知，完全可以提前佈局規避風險。」

    張晨悠然道：「是的，但你剛剛所謂的高周轉讓企業喪失了調頭能力。而且，咱們預設的條件，是你已經稱霸濱城市場，開始走向全國。有了一定的體量，就更難調頭了。」

    「彬哥，剛剛你好心提醒了我，我投桃報李，真不是嚇您。您想在地產界稱王，手段應當王霸向佐。一味霸道，我怕你會重蹈西楚霸王之覆轍啊。」