重生之商界為皇 第二三五章失民心者失天下,眾誠房地產失敗的必然性和反思

    孫玉蘭的話給白文奇提了一個醒。\www。qΒ//由於眾誠在全國各地瘋狂地「吃地」，全國的房地產市場已呈現過熱現象，從宏觀層面上來看，全國房地產市場的不斷升溫，房價不斷上漲，造成大量普通居民買不起房，直接影響了城鎮居民家庭住房條件的改善，同時也影響到了金融安全和社會穩定，民怨已漸成沸騰之勢，上漲過快的房價成為千夫所指。並且，房地產過熱，直接拉動生產資料價格的大幅上揚，宏觀經濟面臨心的全面過熱。

    從柳微伯母的話就可以看出普通城市居民對自己的怨念了，作為房價上漲過快的主要助推者，白文奇的眾誠可謂是罪魁禍首。

    突然，白文奇打了一個寒顫，記得前世時2004年在房地產界發生了一場大地震，而現在因為自己的參與，國內的房地產市場情形已經跟2004年差不多了，那麼，這場大地震會不會提前到來呢？

    「得民心者得天下，失民心者失天下。」這是一個亘古不變的真理，眾誠雖然現在壟斷了國內的大部分房地產市場，但是失去的卻是民心，而且擾亂了國家的經濟秩序，那麼，其結局也可想而知了。

    白文奇想得出神的當兒，一陣急促的電話鈴聲突然響起，嚇了他一大跳。

    心悸地接通了電話，電話那頭傳來了胡遐林焦急的聲音，「文奇，完了。我們完了，國際城那塊地出問題了。」

    因為已經有了心理準備，白文奇此時已經不是那麼緊張了，他甚至隱約地知道了胡遐林電話即將要告知自己的內容。

    「胡叔叔，您別慌張，有什麼事情你慢慢說。」白文奇在電話這頭安慰道。

    可能白文奇地話起到了良好的鎮定作用，胡遐林流利地闡述了國際城的狀況。

    原來國際城從一開始就掉進別人的算計之中。隨着政府越來越規範的運作，使得眾誠把拿地的重點放在了從其他公司「買地」的運作中。跟政府的談判，眾誠比較擅長。只要發掘個人利益與本體利益的差異就可以堂而皇之地實現自身的利益。可是，跟其它公司打交道時。眾誠「年輕地大爺」卻充分暴露出稚嫩的一面。

    在石家莊眾誠接手了一個存在很大問題地項目「國際城」。據說是一個有政府背景的人在太平洋島國註冊地海外公司的「忽悠」盤。眾誠接手後就官司不斷，原來隱藏的玄機紛紛暴露出來。還一度被勒令長時間停工。市場表現更是差強人意。一般好的樓盤價格都是逐步上升，人們買漲不買跌。而「國際城」晃過了開盤的新鮮後。便跌入低谷。連續幾次「暗降價」市場卻依然沒有回應。

    還在去年11月份時，眾誠在石家莊的項目「國際城」就策劃開盤銷售，可是遲遲定不下銷售價格。以至於一年後的今天，依然「騎高難下」，只能搞沒有價格地內部預定。據估算，「國際城」售價不在每平米5000元以上，就難保有利潤。而「國際城」卻帶旺了周邊的銷售。與其一牆之隔的「七里飄香」多層的均價是2380元/平方米。高層2920元/平方米麵世，基本銷售一空；對面的「中央美地」的多層住宅，位置比之優越，價格最高是3100元；「心海新苑」7層帶電梯地板樓，在3月份推出二期的當日，銷售率幾乎達60。現已售光開售樓盤，均價2900元/平方米；對面大馬村的另一塊地，據說想以2400元/平方米地價格包銷給某銷售代理公司。相信價格不會超過3000元起價。

    眾誠以「強龍」的姿態出現，在當地先輸掉了業界的「人脈」。先前安閒的地頭蛇們都不善罷甘休，暗中開始搗亂！眾誠起初想靠抬高最終產品售價的方式消化高地價，現在卻遇到了對手有組織的阻擊。眾誠落了個「賠本賺吆喝」的下場。而且，石家莊因為眾誠的出現，使得許多土地握有者「待價而沽」，一些原本擁有較小代價拿地的開發商借眾誠「騎高難下」的春風，順利以高價格賣出了自己開發的物業。還有不少人在打着向眾誠高價賣地的算盤。眾誠成為「損己利人」的榜樣。

    在開始內部認購的幾個月之內，根本不敢對外公佈「內部認購價」，跟眾誠一貫強調的周轉速度與現金流大相徑庭。潛在客戶懵懵懂懂，競爭對手磨刀霍霍，而眾誠的員工則士氣在低落！項目已經成了現房，卻看不到明晰的前景和自己的錢景！靠「提成」維持生存的售樓人員已經對國際城的樓盤徹底失去了信心！從而帶來眾誠的人員快速流動。眾誠免費為石家莊房地產商不斷輸出售樓小姐、營銷策劃甚至高級經理，已經成為石家莊的一道獨特風景。

    對於這些困難，胡遐林一直在努力地去解決，也沒有向白文奇報告，可是這段時間接二連三的政府宏觀調控政策的出台卻讓他有點措手不及，不得不向白文奇求救。

    白文奇一行人旅遊的這二十幾天時間內，國家推出了一系列嚴厲的調控措施，包括：控制貨幣發行量和貸款規模；嚴格控制土地管理，堅決制止亂佔耕地；認真清理和爭端在建和新建的項目；在全國開展節約資源的活動；在貸款浮息制度……

    與此同時，國內各大報刊紛紛發表言論，對房地產業的過熱進行反思甚至出現情緒化的猛烈聲討，而眾誠恰恰成為那個倒霉的被聲討者。

    這一連串宏觀調控政策的出台和輿論的營造，不僅改變了投資者地收益預期、消費者購房的價格預期，而且改變了政府對房地產業發展的支持理念和支持方式。從而導致了購買力的迅速下降和樓市成交量的急速萎縮，房地產的冬天突然降臨了，眾誠在全國各地銀行的貸款也開始變得困難重重。

    「玉蘭，你在出發前聽說過什麼風聲麼？」白文奇接到胡遐林的電話後消化了半天，才揉了揉有點疼痛的頭，問孫玉蘭道。

    孫玉蘭此時也明白了發生在眾誠身上的事情，她搖了搖頭，眉頭都快皺成了一條縫。

    「文奇，我覺得這件事是龍家有意為之，龍家肯定買通了大部分人。把我地耳目給遮掩住了，不然不可能國家這麼大的動靜我一點信息都不知道。」孫玉蘭分析道。

    「我是不是可以這樣理解。『有政府背景地人在太平洋島國註冊的海外公司地忽悠盤，中的這個人也是龍家這一派系的人？龍家的人只是以國際城作為一個切入點，開始全面打壓眾誠房地產開發有限責任公司……」白文奇逐條分析道。

    經過白文奇這麼一分析。原本很複雜的事情突然變得明朗起來，孫玉蘭這時很是愧疚，自己雖然開始從政，可是因為資歷和職位的關係，暫時根本就幫不上白文奇的什麼忙，看着白文奇冥思苦想地樣子，她很是心疼。白文奇每說一句話，她便點點頭表示認可。

    「對不起everybody的假期到此結束了，你們願意玩的可以繼續留下來完，但是我必須回去處理一點事情了。」白文奇歉然地對眾女說道。

    既然發生了這樣的事情，眾人也知道白文奇耽誤不得，齊聲表示原諒。就這樣。在孫玉蘭的陪同下，白文奇回到了北京。

    一路上，白文奇回憶着眾誠的發家史。總結這一次眾誠失敗地必然性。

    眾誠之所以能夠迅速崛起，跟自己的政治嗅覺是密不可分的。一次次風聲鶴唳地宏觀調控，給規矩的商人一次次敬畏，卻給自己帶來了空前的機遇。自己正是抓住了宏觀調控的機遇，在人們還沉浸於習慣性思維和運作時，眾誠率先變陣，名利雙收。

    其他公司面對被譽為「陽光地政」的開發土地招、拍、掛，為「空麻袋背米」時代的終結而憂心忡忡。自己卻看到了地域房地產市場進入壁壘的坍塌，全國性大公司成長的機會終於到來——————————手打發佈————————————————————

    ——————————其它公司頗為忌憚「價高者得」原則，自己則知道「土地期貨」的妙用，巧妙地把一次性付款分展成若干年的付款周期，而且把大頭甩在後邊等着靠土地滾出的紅利來覆蓋。這種反過來「合理利用應收賬款賬期」的資金模式，不是自己獨創，卻為眾誠發揚光大。

    其它公司千方百計地向政府官員討要諸多優惠，自己則抓住了政府官員業績衝動的神經，憑藉為政府官員作局而獲得優勢地位。眾誠是一架利潤機器，它是光環的製造者，決不會輕易為光環所迷惑。它對地方政績的貢獻，總要「勾兌」出巨大的優惠。

    其它公司會沿着產業鏈形成封閉的循環經濟，美其名曰「肥水不流外人」。而在眾誠的現代製造流水線上，從策劃、設計、施工、廣告、監理、建築、裝修、電力、結構等等方面全部外包。眾誠不追求一個項目的利潤最大化，而是追求規模收益和現金流。

    其它公司往往從自己擁有的資源出發選擇項目，已經擁有的往往也就成了障礙。自己不屑這樣的約束。因為從事過it工作的原因，自己把戴爾模式引進地產，做到自有資金零佔用，發展出一種「地產零庫存模式」。說到底是把預售做到極限，最大限度地利用客戶與合作者的資金。

    其它公司承襲了先做強再做大的路數，深耕細種，然後再把成熟的板塊到處複製以變大。而眾誠則是憑藉戰略思維以迅雷不及掩耳的速度一下子做大，站在高處再行調動各種資源，迅速把無形資產有形化和貨幣化。

    一個少年在一年內一下子瘋長到2米。高度有了，但是營養的失衡和心肺功能的不健全一下子成為生命的嚴重憂患。經過瘋狂增長的眾誠，今年來到了這樣一個戰略轉折點上：從做大才有出路到做強才能生存。

    這一次眾誠之所以會敗得如此之慘，龍家的刻意打壓固然佔了重要因素，自己沒有抓住民心也是一大原因，但是，最主要的還是眾誠的團隊不夠成熟。

    眾誠的團隊是一群不安分、有野心的年輕人，先前在其他房地產公司大都不得志。人浮於事，得過且過，見異思遷，流動性特別強。在常規花大錢的操盤手法上，眾誠做得無可指責。所有的展會中費用最高、最大、最顯眼的展位一定為眾誠佔據，最大最多的路牌廣告一定歸屬眾誠，當地報紙上整版廣告連篇累牘繕所有這一切，都發生在沒有正式推出樓盤銷售的前提下。這種公子哥似的造勢運動，往往掩蓋了內在的空虛。眾誠這些年輕的「大爺」們，面對層出不窮的「創新」，卻是一籌莫展。

    要是眾誠的團隊是一群有經驗的老人，絕對不會在國際城的項目上發生這麽多的問題，從而讓龍家有機可趁！

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